點擊關注 海島快訊 2023-04-14 00:00 發表于海南
過去被疫情困住手腳的那三年，真是憋悶了太久，“新十條”后，大家想到的第一件事，就是外出旅游、感受大自然、享受慢生活。
春節假期全國國內旅游出游 3.08 億人次，同比增長 23.1%，恢復至 2019 年同期的 88.6%。
因此，在這輪房地產回暖行情里，最先爆發的就是旅居，而國內文旅就是海南和云南。海南，從海口到萬寧、再到三亞，不僅都在調價、很快將進入無房可售的階段了。而作為一個北方人，不只是我，絕大多數北方人，都有近海情結。海南獨有的海島生活，沙灘、海浪、椰林、吃不膩的海鮮……只有在這里才能真正放輕松、放下煩憂、放慢腳步，真正享受自然和生活。而海南另一個高含金量且無可替代的身份就是——“自貿港”和稅收優待，未來大有可為。
熟悉海南的人都知道，整個海南島分為東線、中線和西線。西線起步比較晚，主要發展的是輕工業以及造紙業，各類配套設施都不完善；中線主要是五指山脈，少數名族云集區，配套相對較少；東線的海景資源最多最好，又匯集了旅游、教育、文化、醫療、商業配套，是整個海南島的“黃金東海岸線”。所以，全國游客去海南，都是去東海岸線；全國旅居人士在海南買房，也是在東海岸線。這次我去海南深度考察，沿著東海岸線自駕，從海口--萬寧--陵水--三亞，一路南下，挨個看了個遍。海南留給普通人的機會不多了，好房子不多了，能買得起的也不多了！
走在大街上，餐飲店里，經常能聽到各地方言，東北人、河南人、北京人、川渝人等等都很多。他們中，經常三五成團，有些人是來旅游的，有些人每年冬天都來避寒度假，有些人已經買了房長居數年，成為新海南人了。此時的海南不只是海南人的，已經變成了全國人的第二居所。2、最好不要超過北緯21度，海口不是優選，濕度太大！3、只買穩健房企的文旅大盤，小房企、小盤一概不買！整個海南，限價正在在提高，海口最高限價突破了2萬8。海口所有樓盤都在貼著限價賣，還要捆綁車位和裝修，過去限價一萬七八，現在所有項目限價都提升了至少3000+元/㎡，關鍵是限價提高了賣的更貴了，卻依然要捆綁甚至雙重捆綁才能買到；
過去很多人喜歡的陵水清水灣，換了東家，成了一盤散沙。很多年里，清水灣就是雅居樂主場，整個大盤規劃設計確實很棒，但雅居樂出現資金問題后，項目房子、土地、酒店、連游艇等配套，都一股腦全打包賣給了資方，只留一聲惋惜。現在清水灣能買的只剩綠城藍灣小鎮一個項目了，最便宜的產品也賣到了3萬+。三亞的問題在于，人太多太嘈雜，已經不純粹了，而且房價太高。三亞灣沒有新房了，海棠灣32家酒店看著就喜人，但這里根本沒有70年的純住宅，只有40年商住，而且非常貴，直沖10萬+。想在海棠灣買一套優質洋房至少需要600萬，一套優質別墅至少5000萬起步了，還必須全款；當然，如果你足夠有錢，買這里，肯定沒問題。篩選下來，放眼海南黃金海岸線，環境夠純粹又夠清凈，價格1萬45對普通人足夠友好的，居住環境夠純粹又夠清凈的，也就只剩下唯一一個萬寧了。
海南在全省范圍內實行現房銷售制度已經3年，經過壓力測試、企業適應、市場磨合，第一批現房交付的商品住宅項目已在2022年陸續上市，綜合來看銷售較為穩定，但實施3年來，企業融資成本增加、二次裝修造成資源浪費問題正在隱現。
全國現房銷售占比最高的省份——海南，樓市情況如何？
海南的現房銷售制度
距離海口45公里外的富力·紅樹灣，一場房地產盛會正在這里舉行，海南主要房企“掌門人”悉數到場。
這場由海南省房地產業協會舉辦的年度會議，不僅是海南房企一年一度最重要的聚會，也代表著海南房地產未來發展的風向標。
會上，中房協理事、海南省房協會長陳權中在致辭中，著重提到了當前現房銷售的熱門話題。他說，海南在實行現房銷售制度過程中也遇到了一些困惑，一些問題急需得到解決。
陳權中坦言，問題與困惑主要來自企業，包括融資渠道及融資成本增加等問題。他還認為，海南要求現房交付全裝修“打包”存在一定弊端，比如業主的二次裝修造成了嚴重的資源浪費。
海南全省實行現房銷售制度始于3年前。
2020年3月7日傍晚，海南省對外披露了重要的樓市新政——《關于建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》，這一通知由海南省委辦公廳、省政府辦公廳出臺。
新政主要包括三方面內容：創新提出發展安居型商品住房、實行本地居民多套住房限購政策（限購兩套），以及商品住房現房銷售制度。
關于海南實行商品住房現房銷售制度的原因，時任海南省住建廳廳長的霍巨燃回答記者提問時稱，因商品住房實行預售制度引發的質量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設施不落實、違規銷售甚至開發商收錢跑路等一系列問題，成為房地產投訴和糾紛的最主要因素。
為從根本上杜絕因預售制度帶來的系列問題，上述通知提出改革商品住房預售制度，自文件印發之日起，新出讓土地建設的商品住房實行現房銷售制度；現房銷售的房屋應通過竣工驗收且供水、供電、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件。
2020年3月7日成為了一個“分水嶺”，此后新出讓土地建設的商品住宅項目均實行現房銷售制度。海南也成為全國首個省級出臺現房銷售政策的省份。
據海口住宅與房地產市場信息網數據統計：2023年2月，海口新增預售建筑面積123452.99㎡，環比增加了18.59%；新增預售房源1196套，環比增加了24.07%。
其中住宅房源806套，與上月的801套相差不多，車位369個，環比增加了165.47%，商鋪21套。
回顧海口2022年全年成交269.44萬㎡，平均每月新房成交超20萬㎡，而1、2月海口入市面積都只在10萬㎡左右，從供需關系來講，處于供需不平衡的狀態！加之今年以來，海口多盤熱銷，市場上現有住宅庫存本就不多。每月不足千套的住宅供應量，有業內表示，海口樓市住宅供應處在“告急”狀態！根據海口發改委備案數據統計，本次新增預售房源的價格如下：
此次值得注意的樓盤是海口江東國際社區二期，上期推新備案價接近3萬/㎡，本批次回落至2.5萬左右。海口江東國際社區二期：105套高層住宅取證，備案均價24997元/㎡，戶型有148.32-149.86㎡三居室、182.29-306.51㎡四居室。宇建城市花園二期：203套住宅取證，備案均價19500元/㎡，戶型有85.9-101.36㎡二居室、120.03-130.64㎡三居室、144.96-152.32㎡四居室。大華·錦繡海岸：202套住宅取證，備案均價20996元/㎡，戶型有105.7-120.35㎡三居室。星華海岸城五期：296套住宅取證，備案均價為21000元/㎡，具體戶型如下：【普通住宅9#】124.05-146.24㎡三居室、107.39㎡四居室【普通住宅11#】111.99-129.74㎡三居室【普通住宅12#、13#】107.25-124.33㎡三居室、146.11㎡四居室宇建城市花園二期，5套商鋪，面積372.42-3091.61㎡，毛坯均價48200元/㎡；星華海岸城五期，16套商鋪，面積49.07-148.94㎡，毛坯均價50937.5元/㎡。車位方面，宇建城市花園二期推出車位369個，面積31.04-67.73㎡。其中單個車位366個，200000元/個，子母車位3個，300000元/個。2月24日下午舉行的海南省房協年會，朱岳海坐在自己的座位上，聆聽著同行帶來的分享。朱岳海掌管的海南吉祥置業有限公司于去年3月以超過5億元成交價，競得海口核心區域金牛嶺片區一宗近30畝土地開發權。朱岳海在海南房地產界以“穩健”出名，目前已在海南成功開發了多個房地產項目。這宗近30畝地塊上開發的房地產項目——“吉祥6號”于去年6月份批準建設，是海南實行現房銷售的項目之一。“目前正在按照進度加緊施工，預計今年年底可對外銷售。”朱岳海告訴中國房地產報記者，如果按照預售制，“吉祥6號”已具備對外預售條件。類似“吉祥6號”現房銷售的項目在海口至少有29個。記者通過中國土地市場網公開數據查詢統計，2022年3月7日至今，海南通過招拍掛方式出讓的普通商品住宅用地81宗，總面積約為250.18萬平方米。81宗地塊中，海口29宗、三亞4宗，其他市縣48宗。關于對現房銷售的相關情況，海南有關方面沒有向記者提供精準數據。記者通過公開數據統計，海南實行現房銷售制度后，至少有81個商品住宅項目均須進行現房銷售。今年1月召開的全國住房和城鄉建設工作會議，明確提出“有條件的可以進行現房銷售，繼續實行預售的，必須把資金監管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現新的交樓風險”。隨后，山東、安徽、河南、四川四省積極響應，開啟了現房試點，鼓勵有條件的地方先行先試。據上海易居房地產研究院最近披露的監測數據，2022年，全國31個省份中海南現房銷售規模占比為39%，是現房銷售占比最高的省份。記者了解到，去年，海南全省房屋銷售面積643.99萬平米，房屋銷售額1098億余元，其中海口房屋銷售面積為269萬余平方米，銷售金額為432億元。
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